Swiftbanker
Asuntolaina

Asunnon vakuusarvo: miksi se on kauppahintaa pienempi

Jacob HartmannJulkaistu 10. syyskuuta 2026Lukuaika 3 min
Swiftbanker blogi – Asunnon vakuusarvo: miksi se on kauppahintaa pienempi

Lyhyesti

Pankki hyväksyy asunnon vakuudeksi vain osaan sen käyvästä arvosta. Loppuosa on katettava omalla rahalla tai muulla vakuudella.

Syy on riskin hallinta. Jos laina jää maksamatta ja asunto joudutaan myymään nopeasti, hinta jää usein alle markkinahinnan. Vakuusarvon ja käyvän arvon välinen ero on puskuri tätä tilannetta varten.

Vakuusarvoon vaikuttavat asunnon tyyppi, sijainti ja kunto. Kysytyllä alueella sijaitseva hyväkuntoinen kerrostaloasunto arvioidaan tyypillisesti suotuisammin kuin syrjäisen alueen omakotitalo, jonka myynti voi kestää kauan.

Jos vakuusarvo ei riitä, käytettävissä on kolme reittiä: suurempi omarahoitusosuus, lisävakuus tai valtiontakaus. Näistä valtiontakaus on maksullinen mutta pitää perhesuhteet erillään riskistä.

Miksi arvot poikkeavat

Pakkomyyntitilanne on eri kuin normaali kauppa

Asunnon arvosta puhuttaessa on erotettava kolme lukua toisistaan.

Ensimmäinen on kauppahinta: se mitä asunnosta juuri nyt maksetaan. Toinen on käypä arvo: se mitä asunnosta todennäköisesti saataisiin normaalissa myyntitilanteessa kohtuullisessa ajassa. Kolmas on vakuusarvo: se osa arvosta, jonka pankki hyväksyy lainan vakuudeksi.

Vakuusarvo on aina pienin näistä, ja syy on tilanne, jossa vakuutta jouduttaisiin käyttämään. Se ei ole normaali myyntitilanne vaan pakkotilanne, jossa asunto on myytävä nopeasti. Nopeassa myynnissä hinta jää tyypillisesti alle sen, mitä rauhassa myytäessä saataisiin.

Ero näiden välillä on siis riskipuskuri, ei arvio siitä että asuntosi olisi huono.

Käytännön seuraus lainanhakijalle on tärkeä: älä oleta, että ostettava asunto kattaisi vakuutena koko kauppahinnan. Selvitä vakuusarvo pankista ennen kuin teet ostotarjouksen — se määrittää tarvittavan omarahoituksen tarkemmin kuin mikään muu tekijä.

Kolme tekijää

Mikä vaikuttaa vakuusarvoon

Vakuusarvo ei ole vakioprosentti vaan arvio, johon vaikuttaa erityisesti myytävyys. Nämä kolme painavat eniten.

  • Vakuusarvon ja käyvän arvon ero on riskipuskuri nopean myynnin varalle. 01

    Sijainti ja myytävyys

    Kysytyllä alueella sijaitseva asunto arvioidaan suotuisammin.

    Lue lisää

    Ratkaiseva kysymys pankille on, kuinka nopeasti kohde menisi kaupaksi. Kasvukeskuksen kerrostaloasunnolle on aina ostajia, kun taas väestöltään vähenevän alueen omakotitalon myynti voi kestää kuukausia tai vuosia. Ero vakuusarvossa voi olla merkittävä, vaikka kauppahinta olisi sama.

  • Vakuusarvon ja käyvän arvon ero on riskipuskuri nopean myynnin varalle. 02

    Asuntotyyppi

    Kerrostaloasunto, rivitalo ja omakotitalo arvioidaan eri tavoin.

    Lue lisää

    Kerrostaloasunto on yleensä helpoiten myytävä ja siten vakuutena vahvin. Omakotitalossa arvo on enemmän sidottu yksilöllisiin ratkaisuihin ja tonttiin, mikä kaventaa ostajakuntaa. Vapaa-ajan asunto ja erikoiskohteet arvioidaan tyypillisesti selvästi varovaisemmin.

  • Vakuusarvon ja käyvän arvon ero on riskipuskuri nopean myynnin varalle. 03

    Kunto ja tulevat korjaukset

    Peruskorjaustarve laskee vakuusarvoa, koska se laskee myyntihintaa.

    Lue lisää

    Kuntotarkastus ja taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys vaikuttavat arvioon. Tulossa oleva putkiremontti näkyy sekä hinnassa että vakuusarvossa. Tämä on yksi syy siihen, miksi nämä asiakirjat kannattaa lukea ennen tarjouksen tekemistä eikä sen jälkeen.

Jacob Hartmann
Vahvistettu kirjoittaja
Tarkistanut

Jacob Hartmann

Perustaja & omistaja, Lacuna Digital ApS

Jacob Hartmann käy läpi asunnon vakuusarvon määräytymisen ja sen mitä tehdä, jos vakuus ei yksin riitä.

AsuntolainaLainavertailu
Lacuna Digital ApS:n perustaja & omistaja · Erikoistunut kulutusluottoihin ja riippumattomaan lainavertailuun
inLinkedIn-profiili
Päivitetty viimeksi: syyskuu 2026·Sisältö perustuu käytännön kokemukseen, tutkimukseen ja virallisiin lähteisiin.

Jos vakuus ei riitä

Kuusi vaihtoehtoa

Vakuusvaje on tekninen ongelma, johon on useita ratkaisuja. Nämä kuusi ovat tavallisimmat.

Suurempi omarahoitusosuus

Suorin ratkaisu. Jokainen omarahoitukseen laitettu euro pienentää vakuustarvetta yhtä paljon.

Valtiontakaus

Maksullinen lisävakuus, joka ei sido läheisiä. Sopii erityisesti ensiasunnon ostajalle.

Lisävakuus läheiseltä

Yleinen ratkaisu, mutta antaja kantaa todellisen riskin. Sopikaa vapauttamisen ehdoista etukäteen.

Oma muu omaisuus vakuudeksi

Jos omistat esimerkiksi toisen asunnon, jossa on vapaata vakuusarvoa, se voidaan käyttää.

Halvempi kohde

Pienempi kauppahinta tarkoittaa pienempää lainaa ja siten pienempää vakuustarvetta. Yksinkertaisin ratkaisu jos muut eivät onnistu.

Toinen pankki

Vakuusarvion käytännöt vaihtelevat pankeittain. Yhden pankin arvio ei ole lopullinen totuus.

Usein kysyttyä

Viisi kysymystä vakuusarvosta

Nämä kysymykset tulevat vastaan asuntolainaneuvottelussa.

  • Kuinka suuren osan asunnon arvosta pankki hyväksyy?

    Osuus vaihtelee pankeittain ja kohteittain. Se ei ole kiinteä prosentti vaan arvio, johon vaikuttavat sijainti, tyyppi ja kunto. Kysy oma kohteesi arvio pankista ennen ostotarjousta.

  • Voiko vakuusarvoa nostaa?

    Asunnon arvoa nostavat remontit voivat nostaa myös vakuusarvoa, mutta vaikutus näkyy vasta uudessa arviossa. Nopeampi tie on lisävakuus tai suurempi omarahoitus.

  • Arvioivatko eri pankit saman asunnon eri tavoin?

    Kyllä. Käytännöt ja riskiarviot vaihtelevat, ja ero voi olla merkittävä erityisesti erikoiskohteissa. Tämä on yksi syy kilpailuttaa asuntolaina myös vakuuskysymyksen vuoksi.

  • Mitä tapahtuu vakuudelle laina-ajan kuluessa?

    Kun lainaa lyhennetään, vapaata vakuusarvoa syntyy. Sitä voi käyttää myöhemmin esimerkiksi remonttilainan vakuutena — se on usein selvästi halvempaa kuin vakuudeton laina.

  • Voiko vapaa-ajan asunnon käyttää vakuutena?

    Voi, mutta se arvioidaan tyypillisesti varovaisemmin kuin vakituinen asunto, koska myyntiaika on pidempi ja ostajakunta kapeampi. Kysy arvio pankista etukäteen.

Yhteenveto

Neljä asiaa vakuusarvosta

Nämä neljä ovat asunnonostajan kannalta olennaisimmat.

Vakuusarvo on kauppahintaa pienempi, koska se varautuu nopean myynnin tilanteeseen.

Sijainti, asuntotyyppi ja kunto vaikuttavat arvioon eniten — myytävyys on ratkaiseva.

Selvitä vakuusarvo pankista ennen ostotarjousta

Se määrittää tarvittavan omarahoituksen.

Pankit arvioivat eri tavoin

Yhden pankin arvio ei ole lopullinen — kilpailuta.

Selvitä lainamahdollisuutesi ennen tarjousta

Vakuusarvio ja maksuvara määrittävät yhdessä hintahaarukan. Kilpailuta ja pyydä arvio useammasta pankista.

Tutustu asuntolainaan

Saatat myös olla kiinnostunut